Was ist ein Mietwertgutachten?
Das Mietwertgutachten ist eine begründete Schätzung des Mietwerts, welche mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung in Bezug auf eine Immobilie, unter Berücksichtigung der mietrelevanten Eigenschaften, erstattet wird. Durch das Wertgutachten wird die Höhe der angemessenen, marktüblichen Miete für eine Immobilie ermittelt. Definition für die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB (2) das übliche Entgelt, das in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.
Was ist die Marktmiete?
Die Marktmiete ist der Mietzins, welcher im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation erzielbar ist.
Wann wird ein Mietwertgutachten benötigt?
Bei z. B. Auseinandersetzungen und Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses
- Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- In Gemeinden oder Städten sowie im ländlichen Raum, in denen keine Mietdatenbank oder Mietspiegel verfügbar sind, ist das Wertgutachten eine Möglichkeit zur Anpassung des Mietzinses Überprüfung ob der vereinbarte Mietzins angemessen ist
- Mietwertermittlung und Nutzwertentschädigung im Rahmen eines Scheidungsverfahren
- Mietwertermittlung für Ihre Mietpreisverhandlungen
Welche Unterlagen werden für ein Mietwertgutachten benötigt?
aktuelle Flurkarte
Angaben zum Baujahr, der Größe und der Ausstattung des Mietobjekts
Höhe der bisher erzielten Miete
Eine Kopie des Mietvertrages nebst Nachträgen (falls die Einheit vermietet ist)
Planunterlagen, Wohnflächenberechnung, Schnitte (sofern vorhanden)
Zeitpunkt der letzten Mietanpassung
Modernisierungen der letzten ca. 25 Jahre
Eine Mängelliste (wenn die Immobilie besichtigt wird übernimmt dies der Gutachter)
Wie wird die Wohnraummiete ermittelt?
Die Wohnraummiete kann unter anderem nach dem Vergleichsmietverfahren und dem Mietspiegelverfahren ermittelt werden. Zu beachten sind hierbei die Besonderheiten bei der Ermittlung der Wohnraummiete bei Mietwertgutachten. Diese müssen besonders gewürdigt werden.
Was ist der Mietspiegel?
Der einfache Mietspiegel ist gemäß Definition in § 558c BGB wie folgt beschrieben:
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.
Die Definition des qualifizierten Mietspiegels ist § 558d BGB zu entnehmen:
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel,der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Was ist die Mietdatenbank?
Die Definition der Mietdatenbank ist gemäß § 558e BGB wie folgt:
Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
Wichtig: Die Anforderungen der Rechtsprechung an den Sachverständigen in Bezug auf das Mietwertgutachten sind sehr hoch. Die erforderlichen Recherchen sind umfangreich und komplex. Bei einem Mietwertgutachten stellt die Miete den Aspekt dar, welchen es zu bewerten gilt.