Der Verkehrswert
beschreibt den voraussichtlich zu erzielenden Preis einer Immobilie bzw. eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks und sonstiger Gegenstände der Wertermittlung zu berücksichtigen, jedoch ohne Beachtung von persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen, die das Marktgeschehen mit beeinflussen könnten. Geht es um bebaute Grundstücke, addiert man zu dem Verkehrswert noch den Sachwert der Immobilie. In der Regel wird dies in einem Verkehrswertgutachten ermittelt.
Das Wertermittlungsverfahren für den Verkehrswert
Ein Charakteristikum des Verkehrswertes ist der Wertermittlungsstichtag: Die Verkehrswertermittlung ist nur gültig für die am Tag der Ermittlung festgestellte Summe, die sämtliche zu diesem Zeitpunkt berücksichtigten Verhältnisse am Grundstücksmarkt einbezieht. Je nach Art des Grundstücks bzw. der Immobilie werden verschiedene Verfahren angewendet, um den Immobilienpreis oder Grundstückswert zu bestimmen.
Arten von Wertermittlungsverfahren
Das Vergleichswertverfahren - Ableitung eines Bodenwerts durch Vergleich der Kaufpreise von ähnlichen Grundstücken (häufig bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen)
Das Ertragswertverfahren - Wertermittlung anhand von Kapitalisierung der Erträge, die das Objekt regelmäßig erzielt (häufig bei Unternehmen und vermieteten Grundstücken/Objekten)
Das Sachwertverfahren - Ermittlung durch Differenz aus Neubaukosten und Abnutzungswert - Sachwert (häufig bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen)
Das Residualverfahren - Errechnung des maximal investierbaren Betrags in den Bodenwert, indem vom ermittelten Immobilienverkehrswert sämtliche vom Investor zu tragenden Kosten abgezogen werden (dies wird häufig von Investoren genutzt).